住宅・防水工事質問集

Q.181
賃貸か1350万円中古マンション購入か？どちらが損しないでしょうか？現在、約9万円...

賃貸か1350万円中古マンション購入か？どちらが損しないでしょうか？現在、約9万円（共益費・駐車場代込）の賃貸に住んでいますが、引越し予定のため賃貸か中古マンション購入かで迷っています。賃貸は今までと変わらない金額になりますが、中古マンションは平成4年築で1350万円の３LDKです。購入の場合、頭金は100万～200万で考えています。夫の年収は４５０万円。子供は2人。下の子はまだ8ヶ月なので今は専業主婦ですが、1年後には働こうと思っています。主人は長男なのでいずれは実家に入るため、マンションに住むのは10年～15年の期間でと考えています。その時、マンションの価値はあるものなのでしょうか？初期費用や住宅ローン金利、固定資産税などどれくらいかかるのでしょうか？ちなみに中古マンションは昨年、大規模修繕工事が実施済みとなっていました。（シーリング工事・外壁塗装工事・鉄部塗装工事・屋上防水工事・バルコニー床工事・通路階段床工事）



A.181
賃貸か1350万円中古マンション購入か？どちらが損しないでしょうか？現在、約9万円のベストアンサー

仮に１２００万円を、３０年ローン、金利は１０年固定２．５％で借入した場合月々の支払いは４７，４１４円（ボーナス払い無し）。これの他に管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税がかかります。修繕積立金や駐車場代がいくらか分かりませんので、一応家賃と同じ９万円が月々の支払い額とします。購入時の諸費用は、目安として不動産価格の７～８％かかるので約１００万円。売却時の諸費用は、印紙代、抵当権抹消費用、仲介手数料で約３５万円。１０年後売却するとして、１０年後の残債は、８９５万円になります。これに売買諸費用１３５万円を足して、１０３０万円で売れれば損はしないことになると思います。また、購入した場合の月々の支払いが８万円なら、年１２万円かける１０年で１２０万円。なので、１０３０－１２０＝９１０万円以上で売れれば損はしないという事ですね。質問者さんのマンション購入予定地域で、築２４年のマンションの相場を調べれば、１０年後いくらで売れるかの目安にはなると思います。もちろん不動産相場が１０年後に今より上がっていれば、もっと高く売れるでしょうし下がっていれば、現在の築２６年のマンションより安くしか売れないと言うことです。個人的には今後人口が減っていき、住宅の需要が減るのですから、一部の商業地や人気の住宅街を除いて不動産相場は下落すると考える方が自然だと考えています。もちろん１０年後の不動産相場など誰にも分からないので、そこは有る意味、賭でしょう。私は、現在１３５０万円のマンションが１０年後１０００万円以上で売れるとは到底思えません。なので、お金の事を考えれば、購入したケースのほうが損をする可能性の方が高いように思われます。１０年程度で売却予定なら私は買わない方が賢明だと思います。仮に１２００万円を、１５年ローン、金利２．５％で借入した場合、月々の支払いは８０，０１４円（ボーナス払い無し）。これの他に管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税がかかります。管理費その他を４万円として、月々の支払いは１２万円１２万円×１２ヶ月×１５年＝２１６０万円＋諸費用１３５万円＝２２９５万円かかります。１５年後の価値が６００万円として、２２９５－６００＝１６９５万円支払うことになります。一方賃貸の場合：９万円×１２ヶ月×１５年＝１６２０万円の支払いですみます。賃貸に出しても、築３０年以上のマンションだとよほど立地がよくないと入居者は居ないでしょう。当然家賃も低く設定する必要があります。修繕費用も築３０年以上となればかなりの額が必要となるでしょう。積立金だけでは足らず、特別修繕費用としてまとまったお金を払わなければならない可能性もあります。さらに管理を不動産屋に任せれば管理委託料もかかり、税金なども払うと実際の収入はほとんど見込めないと思います。家賃の未払いや敷金トラブル、部屋の不具合のクレームその他もろもろ大家家業も大変です。その労力に見合った収入があるとは思えません。１５年住むとしても買わない方が賢明でしょう。




　 　

Q.182
屋根・壁の塗装しませんか？とよく言われています。現在築１８年で目地もひび割れて...

屋根・壁の塗装しませんか？とよく言われています。現在築１８年で目地もひび割れていて外壁パネルが浮いている所も２箇所あります。粉もふいているそうです。訪問や電話が週に何度も来ていて頭を悩ませています。塗装をしてしまえば、これらの屋根壁の訪問や電話に悩まされることもないのでしょうが一つ問題があります現在、建物は床30坪２階建てで、築１８年これまで一切の屋根壁などの手入れなく一度２年前にシロアリの被害にあって（駆除や防護管理は済んでいます）現在で家の売却価値はほとんど無いと思います。このまま塗装や床下・配管などの手入れをせず、５年～１０年このまま過ごしその後引越しや建替えを考えたほうが良いのではないでしょうか？そうするまでに雨漏りとかがでたら、それに応じた処置だけをすればいいような気がしています。ですがこのままだと訪問や電話は止まらないですし、５～１０年持たせる為にも塗装は必要なのでしょうか？訪問業者に見積もりをしてもらった情報では洗浄面積377.4㎡（バイオ洗浄）壁ひび割れシリコン工事203㎡壁塗装工事下塗ソフトサーフ203㎡壁塗装工事中塗ニューウレタン203㎡壁塗装工事上塗ニューウレタン203㎡屋根塗装工事ニューウレタン174㎡金属部分雨どいトタン等一式ベランダ防水工事プライマー・プループロン・トップビニール・ブルーシート等足場メッシュシートこれらを合わせて１００万円かかるそうです屋根・壁が済んだとしても、今後床下や配管下水などで問題が起きて、いくらかかるか分からないのも不安です。これまでの書き込みを見て、塗装する時は訪問業者ではなく町の職人さんに依頼しようと思いますが現状であと5～１０年のためにする必要があるのかどうかお教え願います。ベストアンサー終了予定時刻は明日（日）の夜１０時頃の予定です



A.182
屋根・壁の塗装しませんか？とよく言われています。現在築１８年で目地もひび割れてのベストアンサー

＞このまま塗装や床下・配管などの手入れをせず、５年～１０年このまま過ごし＞その後引越しや建替えを考えたほうが良いのではないでしょうか？＞そうするまでに雨漏りとかがでたら、それに応じた処置だけをすればいいような気がしています。これでいいと思います訪問営業さんには「５年後に建て替えますので」ときっぱり言えばいいですでもたくさん来るでしょうが。




　 　

Q.183
既存の古い防水シート工法の上にサラセーヌなどで密着工法をするって大丈夫ですか？...

既存の古い防水シート工法の上にサラセーヌなどで密着工法をするって大丈夫ですか？築４０年ほどの陸屋根の防水工事をしようよ、防水業者に現場を見せて見積もってもらったところ、サラセーヌを使って密着工法での見積もりを出されました。現場は、既存の防水シートが張られており、所々シートが浮き上がった状態です。現在、雨漏りはありませんが、このような既存の防水シート工法上にサラセーヌで密着工法を施工して大丈夫なのでしょうか？サラセーヌの説明を読むと、ウレタンの上には重ね塗り出来ると説明されているので、既存の古い防水シートの上に塗るというのはマズイのではないかと素人ながら思うのですが、詳しい方教えて下さい。また、ところどころ浮き上がっているような防水シートの延命的な補修ってどうするのがベストなんでしょうか？



A.183
既存の古い防水シート工法の上にサラセーヌなどで密着工法をするって大丈夫ですか？のベストアンサー

基本的に密着工法はNGです。また部分接着の通気工法も同様にNGです。シート防水の場合、築年数を勘案すると既存防水と防水下地の接着強度が著しく低下していると考えられます。よって既存のシートと防水下地の接着強度が新設の防水層の接着強度どなってしまいます。いくら新設の防水と旧防水の接着強度が高くても既存シートが膨れたりヨレたりしてしまえば新設の防水層に直接影響を及ぼします。これは一部の通気工法であっても同様の事が言えます。その一部の通気工法以外での工法と言えば「機械的固定工法」という防水固定工法です。これは新設防水層の固定強度を躯体にアンカーを撃ち込み強度を担保する工法です。よってこの工法であれば旧の防水層が膨れても、ヨレでも新設の防水層とは縁を切っている処理をしてある為に影響を与えません。元々、改修用の工法として開発された工法で鉄骨造やRC造の防水改修では昨今主流となっています。この機械的固定工法を用いたウレタン防水の通気工法も存在する為に、仮にウレタン防水での施工であれば既設防水全面撤去、もしくは機械的固定工法によるウレタン防水通気仕様の何れかになります。ただ通気工法の場合も立上り部分の防水を撤去してしまう事が一般的でお勧め出来ません。（施工中の漏水頻度が高くなったり、施工中の既存防水のメクレが発生する等）改修の場合、全国的に現在最も採用されているのが塩ビシート防水機械的固定工法です。これは完全に既存防水を撤去せずに施行が可能であり、機械固定工法の先駆け的な仕様です。施工実績も機械固定の中では群を抜いて多く、価格帯も安定しています。出来れば他社の防水工事店から相見積りを頂く事をお勧めいたします。またシートとウレタンは基本的に相性が良くありません、モルタル系の下地調整を掛けないと十分な接着強度は得られないでしょう。（その前に密着工法を選定する事自体、私も違和感を感じます）またウレタン防水材が完全無溶剤では無い為に既存の防水層に溶剤反応による成分破壊を促す恐れもあります。




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Q.184
ＲＣの住宅の雨漏りで困っています。アスファルトで防水工事をする他に何か安く出来...

ＲＣの住宅の雨漏りで困っています。アスファルトで防水工事をする他に何か安く出来る方法はないでしょうか？友人に屋根をかけたら？と言われたことがありますが・・・コンクリート打ち放しの陸屋根です。



A.184
ＲＣの住宅の雨漏りで困っています。アスファルトで防水工事をする他に何か安く出来のベストアンサー

◆防水材料塗膜・シート・アスファルトの3種類の材料があります。工法により価格が違います。塗膜（塗装皮膜）でもX-1なら9000円/㎡、X-2でも7000円/㎡ですので、アスファルトのA～Dならば6000～10000円/㎡ですから、防水工事屋を呼んで、最適な工法を提案してもらう必要があります。（単価は国土交通省公共建築工事共通仕様書からなので、実際の価格とは違います。）★初期工事価格だけで決めた場合、結果的に高い工事になる可能性があります。既に水を吸っている事も考えるとX-1「ウレタン系塗膜防水通気緩衝工法」が後々のメンテも出来るので、お奨めです。また漏水は再び発生する可能性があるので、近くの良い防水工事屋をつかまえる事が必要です。（前回工事の保証や、やり方、内容を把握しているので）但し、前回の防水は全撤去する必要があるので、撤去費、補修費、塗装工事費が掛かります。浸水（侵入）箇所が特定出来ていれば補修といった方法もありますが、遅かれ早かれ別の場所からの浸水が発生します。また、屋根（屋上）からの浸水と言うことですが、壁からも浸水も有り得るので、屋上を直したのに漏水が止まらない可能性があるのでご注意ください。




　 　

Q.185
(株）オリエンタルホームサービスで、塗装や防水工事をされた方に質問します。こち...

(株）オリエンタルホームサービスで、塗装や防水工事をされた方に質問します。こちらの会社に塗装や防水工事をお願いしようと思っています。こちらの会社で、リフォームをお願いした方いましたら教えて下さい。仕上がりは満足出来ましたか？お値段なども。水準相場と同じくらいでしょうか？飛び込みで、営業にこられ見積もりをお願いしました。下調べも、しないでお願いしたので相場などぜんぜんわかりません。ネットで、口コミを調べましたがありませんでした。回答宜しくお願い致します。



A.185
(株）オリエンタルホームサービスで、塗装や防水工事をされた方に質問します。こちのベストアンサー

個人事業でリフォームをやってる者です。塗装の相場は、種類によって変わりますので、細かく書いときます。①足場＝800?1000円②養生＋マスキング＝200?300円③下地処理（洗浄等）＝300円④下塗り＝300?600円⑤主材塗り、アクリル＝1200円ウレタン＝1200円シリコン＝1800円セラミック＝2500円フッ素＝2500円⑥上塗り＝1000円てところでは、ないでしょうか。上記の金額に面積をかければ、出せますよ。まぁ90万くらいまでには収まりますよ。ちなみに僕は、フッ素系の塗料を、m2＝2500円のみで施工してますけど、十分利益が取れてます。僕も以前は、大手の塗装会社の訪問販売をしていましたが、その頃は、だいたい120万円位で売ってましたけど、その内の60％が、営業会社の利益になっていて、実際、施工する、下請け、孫請けは、ほとんど利益にならないものでしたよ(-。-;なので、大手の営業会社に頼むより、個人事業の塗装屋に頼めば、半分位の金額で、同じ位の工事はできますよ。腕の良し悪しも、1人親方の職人の方が、腕自慢で、店を構えてるので、企業に負けない施工は、できると思いますよ。長文で、すいません。参考にして頂けると幸いです。まぁ僕も個人事業でやってますので、相見積の時には、是非お声掛けお願いしますね。




　 　

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Q.181
賃貸か1350万円中古マンション購入か？どちらが損しないでしょうか？現在、約9万円...

賃貸か1350万円中古マンション購入か？どちらが損しないでしょうか？現在、約9万円（共益費・駐車場代込）の賃貸に住んでいますが、引越し予定のため賃貸か中古マンション購入かで迷っています。賃貸は今までと変わらない金額になりますが、中古マンションは平成4年築で1350万円の３LDKです。購入の場合、頭金は100万～200万で考えています。夫の年収は４５０万円。子供は2人。下の子はまだ8ヶ月なので今は専業主婦ですが、1年後には働こうと思っています。主人は長男なのでいずれは実家に入るため、マンションに住むのは10年～15年の期間でと考えています。その時、マンションの価値はあるものなのでしょうか？初期費用や住宅ローン金利、固定資産税などどれくらいかかるのでしょうか？ちなみに中古マンションは昨年、大規模修繕工事が実施済みとなっていました。（シーリング工事・外壁塗装工事・鉄部塗装工事・屋上防水工事・バルコニー床工事・通路階段床工事）



A.181
賃貸か1350万円中古マンション購入か？どちらが損しないでしょうか？現在、約9万円のベストアンサー

仮に１２００万円を、３０年ローン、金利は１０年固定２．５％で借入した場合月々の支払いは４７，４１４円（ボーナス払い無し）。これの他に管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税がかかります。修繕積立金や駐車場代がいくらか分かりませんので、一応家賃と同じ９万円が月々の支払い額とします。購入時の諸費用は、目安として不動産価格の７～８％かかるので約１００万円。売却時の諸費用は、印紙代、抵当権抹消費用、仲介手数料で約３５万円。１０年後売却するとして、１０年後の残債は、８９５万円になります。これに売買諸費用１３５万円を足して、１０３０万円で売れれば損はしないことになると思います。また、購入した場合の月々の支払いが８万円なら、年１２万円かける１０年で１２０万円。なので、１０３０－１２０＝９１０万円以上で売れれば損はしないという事ですね。質問者さんのマンション購入予定地域で、築２４年のマンションの相場を調べれば、１０年後いくらで売れるかの目安にはなると思います。もちろん不動産相場が１０年後に今より上がっていれば、もっと高く売れるでしょうし下がっていれば、現在の築２６年のマンションより安くしか売れないと言うことです。個人的には今後人口が減っていき、住宅の需要が減るのですから、一部の商業地や人気の住宅街を除いて不動産相場は下落すると考える方が自然だと考えています。もちろん１０年後の不動産相場など誰にも分からないので、そこは有る意味、賭でしょう。私は、現在１３５０万円のマンションが１０年後１０００万円以上で売れるとは到底思えません。なので、お金の事を考えれば、購入したケースのほうが損をする可能性の方が高いように思われます。１０年程度で売却予定なら私は買わない方が賢明だと思います。仮に１２００万円を、１５年ローン、金利２．５％で借入した場合、月々の支払いは８０，０１４円（ボーナス払い無し）。これの他に管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税がかかります。管理費その他を４万円として、月々の支払いは１２万円１２万円×１２ヶ月×１５年＝２１６０万円＋諸費用１３５万円＝２２９５万円かかります。１５年後の価値が６００万円として、２２９５－６００＝１６９５万円支払うことになります。一方賃貸の場合：９万円×１２ヶ月×１５年＝１６２０万円の支払いですみます。賃貸に出しても、築３０年以上のマンションだとよほど立地がよくないと入居者は居ないでしょう。当然家賃も低く設定する必要があります。修繕費用も築３０年以上となればかなりの額が必要となるでしょう。積立金だけでは足らず、特別修繕費用としてまとまったお金を払わなければならない可能性もあります。さらに管理を不動産屋に任せれば管理委託料もかかり、税金なども払うと実際の収入はほとんど見込めないと思います。家賃の未払いや敷金トラブル、部屋の不具合のクレームその他もろもろ大家家業も大変です。その労力に見合った収入があるとは思えません。１５年住むとしても買わない方が賢明でしょう。



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